「不動産投資で不労収入を得たい！！」
不動産投資は、お金持ちや大企業が資産形成の方法として必ずと言っていいほど行っている事業です。お金持ちになりたいあなたも、不動産投資で儲けて、自由に遊べる時間を作りたいと考えたことがあるのでは？
家計の収入を増やす方法としての投資では、株式や投資信託を考える人も多いでしょう。
しかし投資の対象はそれだけではありません。アパートやマンションなど、不動産への投資によって賃貸収入が得られれば、定期的な家計の収入が増えます。リタイア後も不動産を保有していれば、そこからの賃料により、年金とは別の収入が得られます。ただし不動産投資は難しい点も多いため、始める前には多くの知識を学ぶことが必要です。
「不動産投資で安定した生活、悠々自適な生活をしたい！！」
そう思っているのなら、失敗しない方法を選ぶことがとても重要です。
この記事では、不動産投資に興味がある初心者のあなたに、簡単な解説とちょっとした投資のテクニックをお教えします。
ぜひ最後まで読んでみてください。
目次
- 不動産投資とは
- 不動産投資を始める前に
- 不動産投資の基礎知識
- 不動産投資の種類
- 不動産投資の始め方
- 不動産投資の利回りの簡単な計算方法
- 不動産投資のメリットと注意点（リスク）
- 不動産投資の初心者が気を付けるべき5つのポイント
- よくある質問 (Q&A)
- まとめ
不動産投資とは
不動産投資とは、ワンルームマンションやアパートなどの不動産を購入し、そこから収益を得る投資方法のことです。個人の投資家が不動産投資を始める際には、多くの場合ローンを利用して投資用の不動産を購入します。その後、不動産の管理は管理会社に委託して、入居者から家賃を得ることになります。賃料収入を確保しながら、ローンを返済していくことになるので、しっかりとした知識や計画が必要です。
不動産投資を始める前に
不動産投資について勉強する
もし不動産投資についての知識がない状態から始めるのであれば、まずは関連する事項について勉強することが重要です。最初はネットで調べるなどして情報を得るのが手軽かもしれません。その次に、まとまった知識を得る手段として、書籍を購入してみると良いでしょう。書籍を読むことで、自分なりの考え方が持てるようになるでしょう。
ある程度の知識が付いたら、セミナーへの参加も有効です。専門家や投資経験者が講師となって教えてくれるので、より実践的な勉強ができるでしょう。しかし、初心者をターゲットとした悪質なセミナーも存在するため、セミナー講師の評判や実績などを事前に確認することも大切です。実際の不動産探しは、それからということになります。
不動産投資の目標を設定する
実際に投資する不動産を探す際は、目標を設定しましょう。どれくらいの収益を目指すかというイメージが必要です。目標を設定すると、それだけの収益が得られる不動産がどれくらいの価格で販売されているのかがわかります。購入には自己資金を準備し、そのうえでローンを組むことになるでしょう。購入可能な金額と目標収益から、より具体的な不動産のイメージができてきます。
不動産投資の基礎知識
利回り
投資用の不動産を選ぶにあたっては、利回りを比較するのが有効です。利回りとは、物件を購入した価格に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合になるかというものです。単純に年間の家賃収入と物件価格から算出したものは「表面利回り」、諸費用を考慮したものは「実質利回り」と呼びます。諸費用に含まれるのは、購入時にかかる費用のほか、固定資産税や火災保険料、修繕費、年間の運営費などです。
インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資において得られる利益は、インカムゲインとキャピタルゲインとに分類できます。インカムゲインは資産を保有している間に得られる利益、キャピタルゲインは売却時に得られる利益のことです。不動産投資では、賃料収入がインカムゲイン、値上がり後に売却して得られる利益がキャピタルゲインとなります。なお株式の場合、保有していると得られる配当がインカムゲインで、値上がり後に売却できれば、そこでの差額がキャピタルゲインとなります。
不動産投資でかかる税金
投資では収益に目が行きがちですが、納めなくてはならない税金についても意識しておきましょう。具体的な手取りの収入に影響を与えます。まず不動産購入時に、不動産取得税や印紙税、登録免許税、消費税が必要です。物件を保有して運用している間は、固定資産税や都市計画税、所得税、住民税、個人事業税がかかります。売却時まで考えるのであれば、譲渡所得税や住民税、復興特別所得税、印紙税、登録免許税を納めることまで計画に入れておきましょう。
不動産投資の種類
一棟投資
マンションやアパートなど複数の部屋がある建物全体を保有して、賃貸経営をするタイプの投資です。大きな土地に建物を建てることもあれば、中古を購入することもあります。複数の部屋があるため、全体が空室となり、収入がゼロになるというリスクが少なくなります。
区分投資
こちらはマンション全体ではなく、戸単位で購入し、それを賃借人に貸すことで賃料収入を得るタイプの投資です。マンションは立地やグレードにより価格もさまざまなので、選択の幅が広がります。しかし保有するマンションが1室だけの場合、空室になっている期間は収入がゼロになるリスクもあります。
戸建て投資
アパートやマンションのような集合住宅ではなく、一戸建ての住宅を所有して、賃貸に出し家賃を得るタイプの投資です。土地は持っているものの、アパートなどの大きな建物が建てにくい場合などは、戸建て住宅を建てて貸します。土地と建物を所有するため、マンションの区分投資と違い、将来的に土地の値上がり益も期待できるでしょう。
不動産投資の始め方
不動産会社に相談する
さまざまな知識をひととおり身に付け、投資の目標などが設定できたら、不動産会社に相談します。条件にあった物件を紹介してくれるでしょう。自分でもその物件の状況を把握できるだけの知識が必要です。
ローン審査を受ける
不動産投資では家賃収入を得ながら、ローンを返済していくというのが一般的な方法です。個人の信用状況とともに、その物件自体の収益性も審査に影響するといわれています。都市銀行や地方銀行など選択肢があります。不動産会社が紹介してくれることもあるようです。
物件を購入する
売り主と売買契約を締結するなど、さまざまな手続きがあります。実印や印鑑証明、本人確認書類などの準備も必要です。
管理会社と委託契約を結ぶ
物件を購入したら、入居者の募集をして、家賃を徴収しなければなりません。また日常的な清掃や定期的なメンテナンスも必要でしょう。管理会社と委託契約を結び、すべて任せることも可能です。
運用開始
ここまでできたら実際の運用がスタート。入居者がどれだけ集まるか、賃料収入は計画どおりか、改善の余地はあるかなどチェックしながら進めていきましょう。
＼不動産に投資する投資信託！／
不動産投資の利回りの簡単な計算方法
なぜ“利回り”を理解すべきか？
不動産投資の世界では、「この物件は利回り●％」という表現をよく目にします。広告や不動産仲介サイトでも、目を引くキャッチコピーに「利回り10％」「利回り7％」などが並んでおり、「あれ、これって本当に儲かるの？」と興味を持つ人は多いでしょう。
でも、表面的な利回りだけで判断すると、後で「思ったより収支が合わない…」というギャップに直面することがあります。本記事では、「利回りとは何か」「簡単な計算方法」「注意点」「よくある質問」までを丁寧に解説し、あなたが安全に不動産投資を始められるように手助けします。
利回りの基本 — “表面利回り”と“実質利回り”の違い
まず、不動産投資で使われる利回りには主に 表面利回り（グロス利回り） と 実質利回り（ネット利回り） の2種類があります。これを理解するのが第一歩です。
| 利回りの種類 | 意味 | 計算式（基本形） | 特徴・注意点 |
|---|---|---|---|
| 表面利回り | 広告などで目にする「見かけ上の利回り」 | 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100（％） | 簡単に計算できるが、経費を一切含まないので実際の収益性を過大評価しがち |
| 実質利回り／ネット利回り | 経費を差し引いた“リアル”な利回り | （年間家賃収入 － 年間経費） ÷ （物件価格 ＋ 購入時諸経費） × 100（％） | 実務上重要。管理費、修繕費、税金などを考慮できる分、現実に近い収支を見通せる |
例を挙げてみましょう。
ある物件
年間家賃収入：500万円
物件価格：1億円
- 表面利回り = 500万円 ÷ 1億円 × 100 = 5.0%
- しかし、この物件には年間経費（固定資産税・管理費・修繕費等）が80万円、購入時に仲介手数料・登記費用などが200万円かかったとすると、
実質利回り = （500万円 － 80万円） ÷ （1億円 ＋ 200万円） × 100 ≒ 3.80％
このように、同じ物件でも利回りに大きな差が出ることがあります。
不動産業者の広告で「利回り7％」と書かれていても、多くは表面利回りを指しており、実質利回りでは4〜5％程度になることも少なくありません。
利回りの計算方法・手順（初心者でもできる）
利回りを把握するためのステップを、シンプルに整理しておきましょう。
1. 年間家賃収入を見積もる
月額予想賃料 × 12か月 ＝ 年間家賃収入
例：月額10万円 → 年間120万円
ただし、空室率を考慮するために「実際に稼働している期間」を加味することもあります（たとえば空室率10％なら、120万 × 0.9 = 108万円）。
2. 投資額（分母）を確認する
物件本体価格だけでなく、土地代、購入時諸経費（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）も含めて考えます。
3. 年間の経費・支出を見積もる
主なものを挙げると：
- 固定資産税・都市計画税
- 管理費・共益費
- 修繕積立金
- 管理委託手数料
- 保険料
- 入退去修繕費・募集広告費
- 空室損（入居が途切れる期間分）
- その他雑費
これらを合算して「年間経費額」を出しましょう。
4. 利回りを計算する
- 表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 投資額 × 100（％）
- 実質利回り = （年間家賃収入 － 年間経費） ÷ （投資額） × 100（％）
→ 上でも触れたように、投資額には購入時諸経費も含めるのがより正確な見方。
5. 利回りの妥当性を判断する
一般的な目安を押さえておきましょう。
- 新築区分マンション：表面利回りで 6～8％ 程度が目安という見方があります。
- 中古一棟物件：表面利回り 4〜5％、区分中古で 5〜8％という情報も。
- ただし、実質利回りではこれらよりだいぶ低くなるのが普通です。
これらはあくまで「目安」であり、物件の立地、築年数、将来の修繕リスクなどによって大きく変動します。
利回りを使うときの注意点・落とし穴
利回りは非常に便利な指標ですが、過信は禁物です。以下の点には特に注意を払いましょう。
● 空室リスクを甘く見ない
利回りを計算する際に空室率を見込んでおかないと、実際の収益はガクッと下がることがあります。築年数が古くなるほど空室リスクは高まります。リヴァブル+2CREAL+2
● 将来の修繕費・改修費用
築年数が経つにつれて、屋根・外壁・給排水管などの修繕が必要になってきます。これらは予備費的に見積もっておく必要があります。
● 金利変動・借入条件
ローンを組む場合、返済金利や返済期間によってキャッシュフローが変わります。利回りが良く見えても、返済負担が重くなると収支がマイナスになることも。
● 税金・減価償却・保険など見落としがち
たとえば固定資産税や火災保険料、土地の固定資産税もかかります。減価償却を計上できる物件・方法もありますが、それを含めたシミュレーションをきちんとすることが大切です。
● 複数年での収支変動
最初は高利回りに見えても、将来の賃料下落や入居者状況悪化、法令改正などで収益率が低下する可能性を想定しておくべきです。
以上のような視点を持つことで、単なる「利回りマジック」に惑わされず、より現実的な収益予測を持てるようになります。
利回り計算の具体シミュレーション（初心者向け例）
仮にあなたが下記のような物件を検討しているとします。
- 物件価格：3,000万円
- 購入時諸経費：200万円
- 月額家賃：12万円 → 年間家賃 12 × 12 = 144万円
- 想定空室率：10％ → 稼働率 90％ → 実質家賃収入 144 × 0.9 = 129.6万円
- 年間経費合計：管理費 12万円＋固定資産税 15万円＋保険料 2万円＋修繕積立金 6万円＋その他雑費 3万円 = 合計 38万円
この物件の利回りは：
- 表面利回り = 144万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 4.8％
- 実質利回り = （129.6万円 － 38万円） ÷ （3,000万円 ＋ 200万円） × 100
＝ 91.6万円 ÷ 3,200万円 × 100 ≒ 2.86％
表面で見ると4.8％とそこそこ見える利回りも、実質利回りに落とすと 2～3％台にまで下がることが多い、という実態がよく分かる例です。
実際に使える不動産投資サービス・会社の紹介（日本国内）
利回りの世界だけでなく、「どこで物件を探すか」「誰に管理を任せるか」も重要です。以下、日本で実際に活動している不動産投資会社やプラットフォームをいくつかピックアップし、その特徴や評判を簡単に紹介します。
RENOSY（リノシー）
- 会社名：株式会社GA technologies（グループ企業）
- 特徴：中古マンションを中心とした不動産投資プラットフォーム。物件の購入・管理・売却をワンストップで提供。
- 強み：技術を駆使した資産管理ツールや、自動査定・収益シミュレーション機能が充実。
- 評判：Smile編集部の不動産投資会社比較では第1位。
日本財託
- 会社名：日本財託株式会社
- 特徴：管理代行・物件紹介など幅広く手がけ、入居率の向上に力を入れている。
- 強み：同社管理物件の年間平均入居率は「98％以上」とされる実績。
- 口コミ：ミカタ等での評判では、「空室対応や管理対応が比較的スムーズ」「やや価格が高めとの意見もあり」。住まいのミカタ
- 注意点：総合満足度は5段階で平均3.7点という評価も。
トーシンパートナーズ
- 会社名：株式会社トーシンパートナーズ
- 対象物件：主に東京・横浜・川崎地域の新築・中古区分マンション
- 強み：対応エリアの限定、実績による信頼、入居率の高さ（99.0％との表記）
これらの会社を活用すると、物件探し・収益シミュレーション・管理までを一括で任せられるケースが多く、初心者にとって敷居を下げる助けになります。
ただし、どの会社にもメリットと注意点がありますので、複数社の比較・資料請求・担当者への質問は必須です。
不動産投資のメリットと注意点（リスク）
メリット
メリット1：毎月、安定収入が得られる
ローンの返済額よりも賃料が多ければ、毎月収入が得られるということになります。長く住んでくれる入居者が見つけられれば、安定した収益の状況が続くでしょう。業務を管理会社に委託して、本業とは別に収入を得ていくことができます。
メリット2：年金対策になる
老後の生活資金について考えるとき、どうしても年金だけでは不足するという状況があります。この分は貯蓄や投資などで準備することが考えられますが、そのひとつの手段として不動産投資を選ぶことも可能でしょう。毎月の賃料収入で年金の不足分を補うというわけです。
メリット3：生命保険、死亡保険として活用できる
不動産を購入する際は、多くの場合銀行のローンを利用します。その際、加入を求められるのが「団体信用生命保険（団信）」。ローンの契約者に万が一のことがあった場合、ローンの残債がゼロになるという保険です。返済が免除され、不動産が遺族の手元に残ることになります。残された家族の生活資金に活用できるでしょう。
メリット4：相続税対策になる
相続の対象となる資産は、現金で持っているより、不動産にしておいたほうが税金の面で有利になることがあります。相続税評価額は、現金だと額面そのままです。不動産については、土地は路線価方式（※）、建物は固定資産税評価額によって評価されます。例えば固定資産税評価額だと、地価公示価格の7割〜8割程度の評価となるため、相続税が抑えられるのです。
※路面価が定められていない地域の場合は、倍率方式にて計算します。
参照元：国税庁 No.4602 土地家屋の評価
メリット5：レバレッジ効果が高い
不動産投資の場合、自己資金だけでなく、ローンで借りた分の金額を含めた価格の物件を購入できます。自己資金の何倍もの投資をしたことになり、少額の投資資金で大きなリターンが期待できるレバレッジ効果が利用できます。自己資金だけを運用するよりも、大きな金額を動かせるということです。
注意点（リスク）
注意点（リスク）1：固定費・運用費がかかる
不動産投資では、物件の購入にかかる費用と、毎月得られる賃料収入だけに目が行くかもしれません。しかし税金や修繕費など、それ以外の費用が発生することにも留意しなければなりません。大きな破損があれば、まとまったお金が必要になるでしょう。
注意点（リスク）2：空室リスク
入居者がいなければ、投資による収入は得られません。何もしなくても常に満室というのであれば問題ないのですが、時代にあわせた設備のアップデートなど、顧客の満足度を上げる努力も必要です。
注意点（リスク）3：家賃滞納リスク
たとえ入居者がいたとしても、家賃を滞納されてしまう可能性もあります。家賃収入がなくても、ローンや管理費などは支払っていかなくてはなりません。きちんと家賃を支払ってくれるかどうか、事前の審査が重要となるでしょう。
注意点（リスク）4：金利変動リスク
変動金利タイプのローンを利用している場合、将来的に金利が上がると、ローンの支払額が増える可能性があります。固定金利を選択して、リスクを回避しておくことも可能です。物価の動向などに注意を払いましょう。
不動産投資の初心者が気を付けるべき5つのポイント
購入時以外にも出費が発生する
投資を始める際には、資金の計画を立てることが大切です。とくに物件購入後にかかる費用を把握しておかなければ、思ったほど利益が得られなかったり、かえって損になったりしてしまうかもしれません。税金や保険、修繕、運営にかかる費用などを前もって把握しておきましょう。
慎重に不動産管理会社を選ぶ
物件購入後は、不動産管理会社に建物や入居者の管理を委託するか自身で行うことになります。業務内容にはどのようなものがあり、費用はどれくらいかかるのかチェックしましょう。また入居者を集める力があるかも重要です。選び方により、収益が変わってくることもあり得ます。
不正融資の誘いには乗らない
ローンを提供する金融機関によっては、年収や自己資金の数字を改ざんすることで、より多くの融資をしようと持ち掛けてくることがあるかもしれません。またフラット35（※）を投資用不動産の購入に利用する不正も問題になりました。あとから問題が発生しないように、どのようなことが不正に当たるのかという知識も必要です。
※民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンのこと。
家族の同意は早めに取っておく
不動産投資では大きなお金の借り入れが発生することもあり、最終的に家族の同意が得られない可能性も考えられます。またアパートの運営などでは、家族の協力が必要になるかもしれません。勉強を始める際など、なるべく早い段階から家族との協力体制を作っておくのが良いでしょう。
物件の印象ではなく、「データ」で判断する
自分がこれから居住する物件を選ぶというのであれば、見た目の印象なども重要な要素になるかもしれません。しかし投資の場合、購入金額に対してどれだけの収益を得られるのかというデータも重視しなければなりません。趣味やセンスだけに頼ってしまうと、思ったような収益を実現するのは難しいかもしれません。
賃料を得るためにアパートやマンションを購入するのは難しいと感じるかもしれません。そういう場合は、少額から間接的に不動産に投資できる不動産投資信託、REIT（リート）がおすすめ。楽天証券などの証券会社で取り扱っています。一般的な投資信託と同じように取引可能で、購入も売却もおこなえます。REITの主な収益源は、運用している不動産から得られる賃料等の収入。その多くがREITの所有者へ配当されます。REITは初心者でも始めやすい不動産投資といえるでしょう。
※この記事は2023年10月時点の情報をもとに作成しております。
押さえておきたい証券口座『楽天証券』の情報はこちらをクリック楽天証券は低コストで始められる、続けられる資産運用のサポートが特徴。 初めてでも使いやすい商品が多く、楽天ポイントをゲットできるサービスも。 さらに楽天ポイントを使っての投資で、楽天市場でのお買い物時のポイントが最大＋1倍になります
このテーマに関する気になるポイント！
- 不動産投資とは？
- 不動産投資とは、投資家がワンルームマンションやアパートなどの不動産を購入し、そこから収益を得ることです。
- 不動産投資を始める前にすることは？ネットや書籍、セミナーなどを活用して勉強しておきます。また投資の目標を設定しておくことも重要です。
- 不動産投資の基礎知識として知っておきたいことは？利回りの計算方法や、納めなくてはならない税金について知っておきましょう。
- 不動産投資の種類は？一棟投資・区分投資・戸建て投資があり、それぞれにメリットと注意点があります。
- 不動産投資の始め方は？不動産会社に相談し、銀行のローン審査を受けて物件を購入します。不動産管理会社と契約し、運用を始めましょう。
- 不動産投資のメリットと注意点（リスク）は？安定した収入源で年金や保険としての役割も期待できる一方、空室リスクがあります。
- 不動産投資の初心者が気を付けるべきポイントは？購入時以外にも費用が発生すること、また不動産管理会社を慎重に選ぶということなどに気を付けましょう。
よくある質問（Q&A）
ここでは、不動産投資を始めようとする人の疑問に答えていきます。
Q1. 利回り10％は本当に可能？
A. 表面利回りで10％を超える物件が見つかることもありますが、それは立地が極端にマイナーで割高なリスクを伴うことも。実質利回りでは、10％を確保できる物件は非常にまれです。広告の“利回り10％”はあくまで目安と考え、必ず実質収支に落とし込むシミュレーションを行ってください。
Q2. 利回り重視で築古物件を選んでいいの？
A. 築古物件は利回りが高く見えがちですが、修繕リスク・空室リスク・再販性の低さなどがつきまといます。築年数・建物構造・最新の耐震基準などをしっかりチェックし、リスクを見落とさないようにしましょう。
Q3. 利回りだけで物件を選んでいい？
A. 利回り（特に表面利回り）はあくまで指標の一つです。立地（駅近・人口動態・将来性）、建物状態、法令制限、管理体制、将来の修繕費、借入金利・返済計画など、多面的に評価することが不可欠です。
Q4. 初心者なら区分マンション？一棟物件？
A. 区分マンションは価格が比較的手頃で始めやすく、管理の負担も軽め。一方で一棟物件は規模メリットや収益性の上振れの可能性があります。ただしリスクも大きいため、最初は区分マンションで経験を積み、徐々にステップアップしていく手法が定石とされています。
Q5. 利回り以外に見るべき指標は？
A. キャッシュフロー（現金収支）、借入返済後利回り、将来の売却可能性（出口戦略）、資産性（地価下落・上昇見込み）、入居率の見込み、築年数別の修繕リスク、法改正リスク、税金・減価償却効果などが重要な観点です。
まとめ
本記事では、動産投資の始め方や基礎知識、不動産投資における利回りの基本、計算方法、注意点、さらに実際に使える国内サービスまでを解説しました。繰り返しになりますが、利回りは 入口の目安指標 にすぎません。実際に投資を成功させるためには、利回りの裏側にある経費・リスク・運営力をしっかり見極める力が必要です。
この記事が参考になれば幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
当サイトは広告(PR)を含みます
